住宅ローン

Q.増改築等を行った場合において、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、どのような要件に該当するときでしょうか?

A.居住者が増改築等を行った場合において、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次に掲げる要件全てに該当するときです。
 なお、住宅借入金等特別控除は「居住者」(国内に住所を有し、又は現在まで引き続いて1年以上居所を有する個人のことです)が増改築等を行った場合に限り、その適用を受けることができます。「非居住者」(居住者以外の個人のことです)に当てはまる人が増改築等を行っても、住宅借入金等特別控除を受けることは不可能です。
1.10年以上にわたって分割で返済する方法とされている増改築等のための一定の借入金又は債務が存在すること。
 この「一定の借入金又は債務」とは、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先等からの借入金や、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者等に対する債務のことです。しかし、知人や親族からの借入金はこの特別控除の対象となる借入金には当たりません。また、勤務先からの借入金について、無利子又は1%未満の利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には当たりません。
2.自分が有し、かつ、自分の居住用の家屋につき行う増改築等であること。
ちなみに、平成20年以前に増改築等を行って居住用として使っている場合には、自分が有し、かつ、自分が居住用として使っている家屋につき行った増改築等に限定されていました。しかし、平成21年度税制改正によって、自分の有している家屋に増改築等を行い、平成21年1月1日以降に住み始めた場合(その増改築等の日より6ヶ月以内に住み始めた場合に限定されます)に関しても、この特別控除が適用されることとなりました。
3.次に掲げるどれかの工事に当てはまるものであること。
(1)増築、改築、建築基準法に定めのある大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
上記の「建築基準法に定めのある大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁以外)、柱(間柱以外)、床(最下階の床以外)、はり、屋根又は階段(屋外階段以外)のどれか一つ以上につき行う過半の修繕又は模様替えのことです。
(2)区分所有建物(マンション等)のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半につき行う一定の修繕又は模様替えの工事(上記(1)に当てはまるものは除外されます。)
(3)家屋(区分所有建物については、その人が区分所有する部分に限定されます)のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部につき行う修繕又は模様替えの工事(上記(1)及び(2)に当てはまるものは除外されます。)
(4)建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に合致させるための一定の修繕又は模様替えの工事(上記(1)より(3)までに当てはまるものは除外され、その増改築等を行った部分を平成14年4月1日以降に居住用として使った場合に限定されます。)
(5)一定のバリアフリー改修工事(上記(1)より(4)までに当てはまるものは除外され、その増改築等を行った部分を平成19年4月1日以降に居住用として使った場合に限定されます。)
(6)一定の省エネ改修工事(上記(1)より(5)までに当てはまるものは除外され、その増改築等を行った部分を平成20年4月1日以降に居住用として使った場合に限定されます。)
4.増改築等の日より半年以内に住み始め、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。
 なお、居住者が死去した日の属する年又は災害によって家屋を居住用として使うことができなくなった日の属する年については、これらの日まで引き続いて住んでいる必要があります。また、居住用の住宅を複数有する場合には、主に居住用として使う一つの住宅に限定されます。
5.増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であって、床面積の2分の1以上の部分が専ら自分の居住用として使うものであること。
ちなみに、この場合における床面積の判定基準は、次の通りとされています。
・床面積は、登記簿に表示のある床面積によって判定を行います。
・事務所や店舗等と併用になっている住宅なら、事務所や店舗等の部分も含めた建物全体の床面積によって判定を行います。
・マンションなら、通路や階段等共同で使っている部分は床面積に含めず、登記簿における専有部分の床面積によって判定を行います。
・親子や夫婦等で共有する住宅なら、床面積に共有持分を乗じて判定せず、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判定を行います。しかし、建物の一部を区分所有している住宅(マンション等)なら、その区分所有する区画の床面積によって判定を行います。
6.その工事費用の額が100万円を超過していて、その2分の1以上の額が自分の居住用部分の工事費用であること。
7.住み始めた年及びその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等(租税特別措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5又は旧租税特別措置法第36条の2、第36条の5若しくは第37条の9の2)の適用を受けていないこと。
8.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円を超えないこと。

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