住宅ローン

Q.増改築等をした場合に、いかなる要件に合致すれば住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのかについて、教えてください。

A.居住者(国内に住所があり、又は現在まで引き続き1年以上居所がある個人をいいます)が増改築等をした場合に、次の全ての要件に合致すれば住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。
1.自身が所有し、かつ、自身の居住用の家屋についてする増改築等であること。
ちなみに、2008年以前に増改築等をして居住の用に供している場合は、自身が所有し、かつ、自身が居住の用に供している家屋についてした増改築等に限られていました。しかしながら、2009年度税制改正により、自身の所有している家屋に増改築等をして、2009年1月1日以後に居住の用に供した場合(その増改築等をした日から半年以内に居住の用に供した場合に限られます)にも、この控除の対象とされることになりました。
2.10年以上にわたり分割して返済を行う方法となっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。
この「一定の借入金又は債務」とは、勤務先、銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構等からの借入金や、建設業者、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社等に対する債務をいいます。ただし、勤務先からの借入金であっても、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この控除の対象外です。また、親族や知人からの借入金はこの特別控除の対象外です。
3.次のいずれかの工事に当たるものであること。
(1)増築、改築、建築基準法に規定された大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事
上記の「建築基準法に規定された大規模の修繕又は大規模の模様替え」とは、家屋の壁(建築物の構造上重要でない間仕切壁は除かれます)、柱(間柱は除かれます)、床(最下階の床は除かれます)、はり、屋根又は階段(屋外階段は除かれます)のいずれか一つ以上についてする過半の修繕又は模様替えをいいます。
(2)マンション等の区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段又は壁の過半についてする一定の修繕又は模様替えの工事(上記(1)に当たるものは除かれます。)
(3)家屋(区分所有建物は、その人が区分所有する部分に限られます)のうち居室、浴室、調理室、洗面所、便所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部についてする修繕又は模様替えの工事(上記(1)と(2)に当たるものは除かれます。)
(4)建築基準法施行令の構造強度等に関する規定又は地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕又は模様替えの工事(上記(1)~(3)に当たるものは除かれ、その増改築等をした部分を2002年4月1日以後に居住の用に供した場合に限られます。)
(5)一定のバリアフリー改修工事(上記(1)~(4)に当たるものは除かれ、その増改築等をした部分を2007年4月1日以後に居住の用に供した場合に限られます。)
(6)一定の省エネ改修工事(上記(1)~(5)に当たるものは除かれ、その増改築等をした部分を2008年4月1日以後に居住の用に供した場合に限られます。)
4.その工事費用の額が100万円を超えていて、その2分の1以上の額が自身の居住用部分の工事費用であること。
5.増改築等をした日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて居住していること。
なお、災害で家屋を居住の用に供することが不可能となった日の属する年又は居住者が亡くなった日の属する年に関しては、これらの日まで引き続き居住していなければなりません。また、居住用の住宅が二つ以上ある場合は、主に居住用として用いる一つの住宅に限られます。
6.増改築等をした後の住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が専ら自身の居住用として用いるものであること。
なお、この場合の床面積は、次の基準により判断します。
・床面積は、登記簿に表示された床面積で判断します。
・マンションに関しては、階段や通路等共同で用いている部分は床面積に含めることなく、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
・店舗や事務所等と併用になっている住宅に関しては、店舗や事務所等の部分も含む建物全体の床面積で判断します。
・夫婦や親子等で共有する住宅に関しては、床面積に共有持分を乗じて判定することなく、ほかの人の共有持分を含む建物全体の床面積で判断します。しかしながら、建物の一部を区分所有している住宅(マンション等)に関しては、その区分所有する区画の床面積で判断します。
7.この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3,000万円を超過しないこと。
8.居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等(租税特別措置法第31条の3、第35条、第36条の2、第36条の5若しくは第37条の5又は旧租税特別措置法第36条の2、第36条の5若しくは第37条の9の2)の適用を受けていないこと。

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